Ganancia de capital al vender un inmueble en Panamá: 10 % o 3 % de adelanto
Cuando una persona vende un inmueble y esa venta no es parte del giro ordinario de su negocio, el impuesto sobre la renta se calcula a una tasa del 10 % sobre la ganancia. Antes de inscribir la venta debe pagar un adelanto del 3 % sobre el valor total de la enajenación o el valor catastral, el que sea mayor.
El vendedor puede optar por tratar ese 3 % como impuesto definitivo. Si el 3 % supera el 10 % de la ganancia real, puede pedir la devolución del exceso o usarlo como crédito fiscal.
Fuentes leídas el 23 de septiembre de 2026. Información legal, no asesoría.
Cómo se calcula la ganancia
El artículo 701, literal a, del Código Fiscal define la renta gravable de una enajenación de inmuebles. El texto vigente proviene del artículo 2 de la Ley 49 de 2009.
«En los casos de ganancia por enajenación de bienes inmuebles, la renta gravable será la diferencia entre el valor real de venta y la suma del costo básico del bien y de los gastos necesarios para efectuar la transacción.»
La tasa del 10 % y el adelanto del 3 %
La misma norma fija la tasa y el adelanto para ventas fuera del giro ordinario del negocio.
«Si la compraventa de bienes inmuebles no está dentro del giro ordinario de los negocios del contribuyente, se calculará el Impuesto sobre la Renta a una tasa del diez por ciento (10%) sobre la renta gravable. El contribuyente tendrá la obligación de pagar una suma equivalente al tres por ciento (3%) del valor total de la enajenación o del valor catastral, cualquiera que fuera mayor, en concepto de adelanto al Impuesto sobre la Renta. El contribuyente podrá optar por considerar el tres por ciento (3%) del valor total de la enajenación, como el Impuesto sobre la Renta definitivo a pagar en concepto de ganancia.»
Si el 3 % fue más que el impuesto real
La ley prevé la devolución o el crédito fiscal del exceso.
«Cuando el tres por ciento (3%) de adelanto del impuesto sea superior al monto resultante de aplicar la tarifa del diez por ciento (10%) sobre la ganancia obtenida en la enajenación, el contribuyente podrá presentar una declaración jurada acreditando el pago efectuado. El excedente, a opción del contribuyente, podrá ser devuelto en efectivo o como un crédito fiscal para el pago de tributos administrados por la Dirección General de Ingresos. Este crédito fiscal podrá ser cedido a otros contribuyentes.»
Fincas agropecuarias y viviendas rurales de bajo valor
El parágrafo del mismo literal fija una tasa única para dos casos.
«Tanto los bienes inmuebles dedicados a la actividad agropecuaria, según certificación del Ministerio de Desarrollo Agropecuario, como los destinados al uso habitacional ubicados en áreas rurales con valor catastral de hasta diez mil balboas (B/.10,000.00) pagarán el Impuesto sobre la Renta sobre la ganancia de capital producto de su transferencia a una tasa única y definitiva del tres por ciento (3%). Esta tasa fija y definitiva será pagadera antes de la inscripción de la escritura pública correspondiente en el Registro Público, al mismo tiempo que el dos por ciento (2%) de Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles.»
Qué debe aparecer en la escritura
Los recibos del adelanto del 3 % y del 2 % de transferencia deben constar en la escritura de traspaso; sin ellos el Registro Público no inscribe la venta. Si la venta sí forma parte del giro ordinario del negocio (por ejemplo una promotora), el impuesto se calcula con las tarifas generales de los artículos 699 y 700 del Código Fiscal, no con el 10 %.
El Código Fiscal ha sido reformado varias veces después de 2009. Esta guía cita el texto de la Ley 49 de 2009 porque es el que introdujo la regla del 10 % y el 3 %; confirma con la DGI o con un abogado que no exista una reforma posterior aplicable a tu caso.
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Puedo pagar solo el 3 % y olvidarme del 10 %?+
Sí, si la venta está fuera del giro ordinario de tu negocio. El artículo 701, literal a, del Código Fiscal permite optar por considerar el 3 % del valor total de la enajenación como el impuesto definitivo sobre la ganancia.
Sobre qué valor se calcula el 3 %?+
Sobre el valor total de la enajenación o el valor catastral, cualquiera que sea mayor, según el mismo artículo 701, literal a.
Cuándo se paga?+
Antes de la inscripción de la escritura en el Registro Público. El recibo debe constar en la escritura de traspaso.
- Ley 49 de 17 de septiembre de 2009, artículo 2 (reforma del artículo 701 del Código Fiscal) texto oficial
- DGI: instructivo del Formulario 106 (ITBI) texto oficial
Esta guía es información legal general sobre Panamá y no constituye asesoría legal ni tributaria. Las leyes cambian y cada caso tiene hechos propios: antes de actuar, confirma el texto vigente en la Gaceta Oficial y consulta a un abogado idóneo.